Finance, Banque, crédit, assurance

Le terme plus ou moins values désigne, en général, la différence entre la valeur réelle et la valeur comptable d’un élément d’actif d’une entreprise.

Seules le plus ou moins values constatées relèvent du régime fiscal particulier des plus ou moins values (art. 39 duodecies (12ème art.)du CGI) : les plus values provenant de cession d’éléments de l’actif immobilisé sont soumises à des régimes distincts suivant qu’elles soient réalisées à court terme ou à long terme.

 

II-             Calcul des plus ou moins values

 

Principes :

Il y a plus value lorsque le prix de cession d’un élément d’actif excède le « prix de revient », diminué des amortissements pratiqués et admis en déduction pour l’établissement de l’impôt. Il y a moins value dans le cas contraire.

Le « prix de revient » est en général égal à :

- la valeur d’origine pour les immobilisations non amortissables et les VMP

- la valeur nette comptable pour les immobilisations amortissables

- le prix de cession est un prix net.(déduction faite des éventuelles commissions de cession)

- incidence de la TVA :

• Un reversement éventuel de TVA, lié à la cession, vient majorer la valeur d’origine du bien cédé.

A contrario, un complément de déduction de TVA vient minorer la valeur d’origine du bien cédé.

III-            Champ d’application

 

—     Principes :

Dans les entreprises individuelles, le régime fiscal particulier s’applique uniquement aux plus ou moins-values résultant de la sortie d’éléments de l’actif immobilisé (au sens fiscal du terme)

 

 

 

 

Eléments d’actif	Postes	Application du régime des  + ou – values
Immobilisations incorporelles	- Frais d’établissement - Frais de recherche - Cession ou concession de     brevets - Droit au bail - Fonds commercial	NON NON Régime particulier OUI OUI
Immobilisations corporelles	-                Terrains, constructions -                Installations techniques -                Matériel et outillage industriel	OUI OUI OUI
Immobilisations financières (VMP)	-Obligations, -parts ou actions de société, -créances rattachées à des    participations, -prêts, dépôts et cautionnements versés, autres créances	Régime particulier Régime particulier NON NON
Autres éléments d’actif	Stocks, créances, etc.	NON

 

• Les entreprises concernées par les + ou – V :

1)             Principes

Application aux entreprises passibles de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC.

Concernent également les professions non commerciales et les entreprises agricoles

 

2)             Le cas particulier des petites entreprises

Exerçant leur activité depuis au moins cinq ans peuvent bénéficier d’une exonération de leurs + ou – V de cession.

Il s’agit d’entreprises prestataires de services réalisant un C.A. annuel < ou = à 90 000 € HT, ainsi que des entreprises de ventes réalisant un C.A. annuel < ou = à 250 000 € HT.

L’exonération est partielle si les C.A. dépassent ses seuils sans excéder 126 000 € HT (service) ou 350 000 € HT (ventes).

Les terrains à bâtir et les redevances de concessions de brevets ne bénéficient pas de cette exonération. (imposition au régime des +V des particuliers)

IV-          La qualification fiscale des plus ou moins-values

	Biens détenus Depuis moins de 2 ans Moins-values	Biens détenus depuis moins de 2 ans Plus-values	Biens détenus depuis 2 ans et plus Moins-values	Biens détenus depuis 2 ans et plus Plus-values
Biens non amortissables	COURT TERME	COURT TERME	LONG TERME	LONG TERME
Biens amortissables	COURT TERME	COURT TERME	COURT TERME	COURT TERME à hauteur des amortissements LONG TERME Pour le surplus

 

 

V-             Le régime spécifique des titres en portefeuille

—     Règles concernant les cessions de titre en portefeuille

Les titres doivent être immobilisés au sens fiscal :

-                Titres en portefeuille détenus depuis au moins 2 ans

-                Titres détenus depuis moins de 2 ans, à condition que le portefeuille comprenne des titres de mêmes natures détenus depuis au moins 2 ans.

—     Règles concernant les dépréciations des titres en portefeuille

Les dotations aux dépréciations des titres en portefeuille sont considérées comme des –VLT

Les reprises sont considérées comme des +VLT

—     Durée de détention et valeur d’origine

Pour apprécier la durée des titres cédés, l’entreprise est réputée utiliser la règle dite FIFO

—     Calcul de la plus ou moins-value

La plus-value ou moins-value résultant de la cession des titres acquis depuis moins de deux ans est qualifiée à CT

La plus-value résultant de la cession des titres acquis depuis deux ans ou plus est qualifiée à LT

RQ : Du point de vue fiscal, la dotation pour dépréciations des titres n’est pas déductible des résultats imposables à l’impôt sur le revenu au titre des BIC. Elle est traitée comme une moins-value à LT. En cas de reprise, celle-ci est traitée comme une +VLT.

 

VI-          Cas des produits de la propriété industrielle

—     Cessions

Le profit tiré d’une cession de brevet bénéficie du régime des plus-values à LT, y compris pour les amortissements pratiqués

—     Concessions

Le résultat net de gestion de la concession bénéficie du régime des plus-values à LT

—     Conditions pour bénéficier de ce régime

Les brevets, procédés ou inventions brevetables doivent avoir été acquis à titre onéreux depuis 2 ans au moins. Aucun délai n’est exigé si l’entreprise a mis au point elle-même les droits cédés ou concédés, ou si elle a acquis à titre gratuit.

 

VII-         L’imposition des + ou – values

Principe de détermination des plus ou moins-values nettes

L’entreprise opère la compensation entre toutes les + ou – values à CT de l’exercice entre elles, d’une part, et à LT entre elles, d’autre part.

On fait apparaître ainsi :

Une + ou – value nette à CT

Une + ou – value nette à LT

 

 

—     Modalités d’imposition des plus ou moins-values nettes

1. Régime fiscal de la – value nette à CT

Aucune rectification extra-comptable n’est à effectuer. Cette moins-value est déjà comprise dans le résultat fiscal.

1. Régime fiscal de la +value nette à CT

Soit imposition comme élément du bénéfice inclus dans la base de calcul du résultat fiscal

Soit bénéficier d’un étalement sur 3 ans (1/3 exercice de réalisation, 1/3 exercice N+1, 1/3 exercice N+2)

Il convient donc de déduire les 2/3 de la +V nette à CT du montant du résultat comptable. Chacun des 2/3 sera réintégré pour le calcul du résultat fiscal des deux exercices suivants

3. Régime fiscal de la – value nette à LT

A réintégrer pour déterminer le résultat fiscal.

Les moins-values nettes à LT s’imputent sur les plus-values nettes à LT éventuellement réalisées lors des dix exercices suivants.

4. Régime fiscal de la + value nette à LT

Si l’entreprise est bénéficiaire : imposition à 16%, donc à déduire du résultat comptable.

Si l’entreprise est déficitaire : deux solutions :

-soit régler l’imposition au taux de 16%, donc déduction du résultat comptable.

-soit maintenir la plus-value nette à LT dans les produits de l’entreprise imposables aux BIC.

L’exploitant choisit la solution la plus avantageuse en fonction de ses autres revenus et de sa position par rapport au barème de l’impôt sur le revenu.

 

OBJECTIF : TRANSMISSION DU PATRIMOINE

Cet objectif intervient pour une clientèle retraitée. Si cette personne est mariée ou pacsée, la volonté de protéger son conjoint est souvent évoquée (objectif protection de la famille). Il est judicieux de poser des questions aux clients afin de cerner le véritable souhait. Ainsi, « Quelle proportion et quelles nature ou type de biens souhaite-t-elle transmettre et à qui ? A quel moment souhaite-t-il que cette transmission intervienne et/ ou le pouvoir de les gérer ? Quel sort souhaite-t-il réserver à ces biens en cas de décès prématuré du bénéficiaire de la transmission ? [1]»

Il existe plusieurs solutions facilitant la transmission du vivant ou au décès du client. Ainsi, il est possible de donner la nue-propriété à ses enfants et garder l’usufruit jusqu’à sa mort. Ce qui permet une certaine organisation de la future succession. Cette répartition anticipée doit toutefois respecter la réserve intervenant lors de la

OBJECTIF : PROTÉGER SA FAMILLE

En effet malgré l’existence de la clause d’attribution au conjoint survivant, la protection du conjoint survivant n’est pas encore considérée comme réellement acquise. Du point de vue successoral, les personnes pacsées ne sont pas considérées mariées mais comme des personnes étrangères. De ce fait lors du décès de l’un d’eux, l’autre n’hérite pas. Il est donc important de mettre en place des mesures pour pallier cette inégalité. Lors d’un entretien, le CGPI doit demander au couple s’il souhaite protéger le conjoint en matière de succession, en matière d’incapacité totale et irréversible des facultés lui permettant de travailler…

Pour protéger son conjoint, il est possible de constituer une SCI. Dans les statuts on inscrit deux associés, le couple. La SCI va permettre d’acheter de gérer et de transmettre les biens acquis par celle-ci. Ainsi, à la mort de l’un des conjoints, le survivant pourra toujours continuer à jouir du bien acquis par la SCI jusqu’à son décès. Le ou les biens ne seront pas transmis immédiatement aux héritiers.

OBJECTIF : PERCEVOIR DES REVENUS

Cet objectif intervient le plus souvent chez les personnes arrivant à l’âge de la retraite. Cet objectif sert à compenser les revenus déjà existants ou à venir (la pension de retraite) et donc à maintenir un même niveau de vie. Les professionnels qui vendent leur fonds de commerce ressentent aussi cette préoccupation.

Dans le cadre de cet objectif, nous pouvons proposer au client de souscrire un contrat d’assurance-vie en fonction de son profil (Prudent, Equilibré et Dynamique). Comme nous l’avons dit précédemment, le contrat ODDO Fipavie Retraite Garantie permet de recevoir une rente viagère. Il est à noter que cette solution s’inscrit dans le long terme. Il n’est pas opportun de faire un rachat partiel sur le court terme. Il faut donc s’assurer que le client n’aura pas besoin de cet argent. De plus il est possible de coupler l’acquisition d’un bien immobilier avec une assurance-vie. En effet, il suffit de réaliser un prêt in fine pour l’achat du bien et prévoir la souscription d’une assurance-vie afin de rembourser le capital à la fin de la durée du prêt. En fonction de la somme placée sur les fonds, le client aura juste le montant nécessaire pour rembourser son prêt, ou même plus. Par exemple, cela lui permettra au jour de sa retraite d’avoir des compléments de revenus.

OBJECTIF : CONSTITUER ET ACCROÎTRE UN PATRIMOINE

Cet objectif est souvent mis en avant par des clients jeunes ayant une capacité d’épargne ou par ceux disposant d’un capital (suite à un héritage par exemple). Cet objectif est purement de la constitution de patrimoine et le client ne recherche pas de revenus immédiats. Les revenus complémentaires intervenant dans un objectif à long terme.

Le client peut investir dans l’immobilier à condition d’avoir une capacité d’emprunt supérieure à 80 k€, représentant le montant minimum pour l’acquisition d’un studio. Ou à défaut, avoir une capacité d’emprunt plus un capital disponible supérieur à 80 k€. L’acquisition peut ainsi se faire en SCPI ou immobilier classique. Dans le cadre d’un statut LMP et LMNP, on a la possibilité d’amortir. Celui-ci se réalise sur une période de 7 ans pour le mobilier et 25 ans pour les murs.

Pour toute personne souhaitant souscrire à une assurance-vie, il est primordial d’avoir du capital. En effet, la banque n’accorde pas de prêt pour toute souscription de contrat de capitalisation ou d’assurance-vie. Les frais d’entrée, d’arbitrages, etc. fluctuent en fonction de la société de gestion. Ainsi le contrat Fipavie Retraite Garantie de Oddo est accessible à partir de 30.000€.

OBJECTIF : OPTIMISATION FISCALE

Réduction d’impôt

L’optimisation fiscale consiste à alléger la pression fiscale en recourant à des investissements ouvrants droit à une réduction d’impôt ou à une déduction du revenu net imposable. Par exemple les dispositifs Scellier, Scellier-Carrez et Scellier-Censi Bouvard, SCPI Scellier, Malraux, Monuments Historiques, Girardin. Mais aussi l’investissement dans le capital des PME, les gardes d’enfants, etc. En ce qui concerne l’achat d’un bien immobilier, le client doit avoir une capacité d’emprunt suffisante. Ainsi, une capacité de 80 K€ au minimum permet d’investir dans un bien en résidence étudiante dans le cadre du dispositif Bouvard (meublé), entre 140 k€ et 250 k€ pour un investissement Scellier, plus de 600 k€ pour un monument historique à Paris.

LMP (Loueur Meublée Professionnel)

-       L’investissement doit porter sur un logement meublé

-       Il doit s’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés sous le statut LMP.

-       L’activité de loueur meublée professionnel doit procurer plus de 23.000€ de revenus annuels soit au moins 50% du revenu.

-       Les revenus locatifs doivent être déclarés dans la catégorie des BIC.

Le régime du réel :

Ce régime est considéré de « plein droit » lorsque les recettes locatives brutes perçues sont supérieures à 15.000€ et option sur décision du propriétaire (voir ci-dessus)

Le micro-foncier :

Ce régime est opté par les personnes ayant des recettes locatives brutes inférieures à 15.000€. Le fisc applique un abattement pour charges égal à 30% du montant des recettes déclarées. Le revenu foncier net imposable est donc égal à 70% des recettes brutes. Il est ensuite rajouté aux autres revenus du foyer fiscal pour être soumis au barème progressif de l’impôt. Par contre, lorsque le montant des charges déductibles est supérieur au montant de l’abattement de 30 % des recettes, l’investisseur peut opter pour le régime réel (voir ci-après). Toutefois, cette option est irrévocable pour 3 ans.

Contrairement à l’assurance-vie, l’investissement immobilier peut s’effectuer par un prêt. Il n’est donc pas nécessaire d’avoir un capital disponible mais une capacité d’emprunt suffisante au montant de l’investissement. Ce mode de financement permet ainsi de bénéficier de l’effet levier de crédit précité.

Selon CAFPI (N°1 des courtiers), au mois de mai les intérêts ont marqué une certaine stabilité. On estime que dans les mois à venir il y a peu de chance que les taux remontent. En effet, « en avril dernier l’OAT 10 ans a enregistré un net recul pour finalement se porter à 3,45% à la fin du mois de mai. Sous l’influence de cet indice et en l’absence de réels risques quant à leur distribution, les crédits immobiliers devraient se voir appliquer des taux d’intérêt relativement stables au cours des prochaines semaines ». Il est à noter que les institutions financières prennent entre autres comme référence les taux d’emprunt d’Etat à 10 ans pour fixer les taux d’intérêt. Selon le magazine CAPITAL, à terme l’augmentation des taux d’intérêt va reprendre car les banques ont besoin de se constituer une santé à travers une meilleure marge.

Les conditions d’obtention d’un prêt immobilier :

Lors de la demande d’obtention d’un prêt immobilier, nos partenaires bancaires demandent de réaliser un dossier de projet de financement du client. Ce dossier comprend:

-       La situation familiale (régime matrimonial, personne à charge…)

-       La situation professionnelle (nature de l’emploi, salaire annuel net, C.A.F…)

-       Le patrimoine financier / immobilier : Compte épargne, CEL, PEL, PEA, PEE, les revenus locatifs ?

-       Les charges financières (le capital emprunté, le capital restant dû, durée du prêt)

-       Le projet immobilier (RP, RS, durée prêt, montant, l’apport, date d’achèvement des travaux…)

-       Le Plan de financement : achat seul, frais d’agence, de courtage, frais de notaire, frais de dépôt de garantie.