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Archive pour la catégorie ‘Crédit Immobilier’

OBJECTIF : TRANSMISSION DU PATRIMOINE

Cet objectif intervient pour une clientèle retraitée. Si cette personne est mariée ou pacsée, la volonté de protéger son conjoint est souvent évoquée (objectif protection de la famille). Il est judicieux de poser des questions aux clients afin de cerner le véritable souhait. Ainsi, « Quelle proportion et quelles nature ou type de biens souhaite-t-elle transmettre et à qui ? A quel moment souhaite-t-il que cette transmission intervienne et/ ou le pouvoir de les gérer ? Quel sort souhaite-t-il réserver à ces biens en cas de décès prématuré du bénéficiaire de la transmission ? [1]»

Il existe plusieurs solutions facilitant la transmission du vivant ou au décès du client. Ainsi, il est possible de donner la nue-propriété à ses enfants et garder l’usufruit jusqu’à sa mort. Ce qui permet une certaine organisation de la future succession. Cette répartition anticipée doit toutefois respecter la réserve intervenant lors de la

OBJECTIF : PROTÉGER SA FAMILLE

En effet malgré l’existence de la clause d’attribution au conjoint survivant, la protection du conjoint survivant n’est pas encore considérée comme réellement acquise. Du point de vue successoral, les personnes pacsées ne sont pas considérées mariées mais comme des personnes étrangères. De ce fait lors du décès de l’un d’eux, l’autre n’hérite pas. Il est donc important de mettre en place des mesures pour pallier cette inégalité. Lors d’un entretien, le CGPI doit demander au couple s’il souhaite protéger le conjoint en matière de succession, en matière d’incapacité totale et irréversible des facultés lui permettant de travailler…

Pour protéger son conjoint, il est possible de constituer une SCI. Dans les statuts on inscrit deux associés, le couple. La SCI va permettre d’acheter de gérer et de transmettre les biens acquis par celle-ci. Ainsi, à la mort de l’un des conjoints, le survivant pourra toujours continuer à jouir du bien acquis par la SCI jusqu’à son décès. Le ou les biens ne seront pas transmis immédiatement aux héritiers.

OBJECTIF : PERCEVOIR DES REVENUS

Cet objectif intervient le plus souvent chez les personnes arrivant à l’âge de la retraite. Cet objectif sert à compenser les revenus déjà existants ou à venir (la pension de retraite) et donc à maintenir un même niveau de vie. Les professionnels qui vendent leur fonds de commerce ressentent aussi cette préoccupation.

Dans le cadre de cet objectif, nous pouvons proposer au client de souscrire un contrat d’assurance-vie en fonction de son profil (Prudent, Equilibré et Dynamique). Comme nous l’avons dit précédemment, le contrat ODDO Fipavie Retraite Garantie permet de recevoir une rente viagère. Il est à noter que cette solution s’inscrit dans le long terme. Il n’est pas opportun de faire un rachat partiel sur le court terme. Il faut donc s’assurer que le client n’aura pas besoin de cet argent. De plus il est possible de coupler l’acquisition d’un bien immobilier avec une assurance-vie. En effet, il suffit de réaliser un prêt in fine pour l’achat du bien et prévoir la souscription d’une assurance-vie afin de rembourser le capital à la fin de la durée du prêt. En fonction de la somme placée sur les fonds, le client aura juste le montant nécessaire pour rembourser son prêt, ou même plus. Par exemple, cela lui permettra au jour de sa retraite d’avoir des compléments de revenus.

OBJECTIF : CONSTITUER ET ACCROÎTRE UN PATRIMOINE

Cet objectif est souvent mis en avant par des clients jeunes ayant une capacité d’épargne ou par ceux disposant d’un capital (suite à un héritage par exemple). Cet objectif est purement de la constitution de patrimoine et le client ne recherche pas de revenus immédiats. Les revenus complémentaires intervenant dans un objectif à long terme.

Le client peut investir dans l’immobilier à condition d’avoir une capacité d’emprunt supérieure à 80 k€, représentant le montant minimum pour l’acquisition d’un studio. Ou à défaut, avoir une capacité d’emprunt plus un capital disponible supérieur à 80 k€. L’acquisition peut ainsi se faire en SCPI ou immobilier classique. Dans le cadre d’un statut LMP et LMNP, on a la possibilité d’amortir. Celui-ci se réalise sur une période de 7 ans pour le mobilier et 25 ans pour les murs.

Pour toute personne souhaitant souscrire à une assurance-vie, il est primordial d’avoir du capital. En effet, la banque n’accorde pas de prêt pour toute souscription de contrat de capitalisation ou d’assurance-vie. Les frais d’entrée, d’arbitrages, etc. fluctuent en fonction de la société de gestion. Ainsi le contrat Fipavie Retraite Garantie de Oddo est accessible à partir de 30.000€.

LMP (Loueur Meublée Professionnel)

-       L’investissement doit porter sur un logement meublé

-       Il doit s’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés sous le statut LMP.

-       L’activité de loueur meublée professionnel doit procurer plus de 23.000€ de revenus annuels soit au moins 50% du revenu.

-       Les revenus locatifs doivent être déclarés dans la catégorie des BIC.

Le régime du réel :

Ce régime est considéré de « plein droit » lorsque les recettes locatives brutes perçues sont supérieures à 15.000€ et option sur décision du propriétaire (voir ci-dessus)

Le micro-foncier :

Ce régime est opté par les personnes ayant des recettes locatives brutes inférieures à 15.000€. Le fisc applique un abattement pour charges égal à 30% du montant des recettes déclarées. Le revenu foncier net imposable est donc égal à 70% des recettes brutes. Il est ensuite rajouté aux autres revenus du foyer fiscal pour être soumis au barème progressif de l’impôt. Par contre, lorsque le montant des charges déductibles est supérieur au montant de l’abattement de 30 % des recettes, l’investisseur peut opter pour le régime réel (voir ci-après). Toutefois, cette option est irrévocable pour 3 ans.

Contrairement à l’assurance-vie, l’investissement immobilier peut s’effectuer par un prêt. Il n’est donc pas nécessaire d’avoir un capital disponible mais une capacité d’emprunt suffisante au montant de l’investissement. Ce mode de financement permet ainsi de bénéficier de l’effet levier de crédit précité.

Selon CAFPI (N°1 des courtiers), au mois de mai les intérêts ont marqué une certaine stabilité. On estime que dans les mois à venir il y a peu de chance que les taux remontent. En effet, « en avril dernier l’OAT 10 ans a enregistré un net recul pour finalement se porter à 3,45% à la fin du mois de mai. Sous l’influence de cet indice et en l’absence de réels risques quant à leur distribution, les crédits immobiliers devraient se voir appliquer des taux d’intérêt relativement stables au cours des prochaines semaines ». Il est à noter que les institutions financières prennent entre autres comme référence les taux d’emprunt d’Etat à 10 ans pour fixer les taux d’intérêt. Selon le magazine CAPITAL, à terme l’augmentation des taux d’intérêt va reprendre car les banques ont besoin de se constituer une santé à travers une meilleure marge.

Les conditions d’obtention d’un prêt immobilier :

Lors de la demande d’obtention d’un prêt immobilier, nos partenaires bancaires demandent de réaliser un dossier de projet de financement du client. Ce dossier comprend:

-       La situation familiale (régime matrimonial, personne à charge…)

-       La situation professionnelle (nature de l’emploi, salaire annuel net, C.A.F…)

-       Le patrimoine financier / immobilier : Compte épargne, CEL, PEL, PEA, PEE, les revenus locatifs ?

-       Les charges financières (le capital emprunté, le capital restant dû, durée du prêt)

-       Le projet immobilier (RP, RS, durée prêt, montant, l’apport, date d’achèvement des travaux…)

-       Le Plan de financement : achat seul, frais d’agence, de courtage, frais de notaire, frais de dépôt de garantie.

Le calcul du ratio d’endettement : Il ne doit pas être supérieur à 33%. Il se calcule ainsi : (somme des charges / sommes des revenus)*100 = ….< 33%. Ce calcul permet à la banque de savoir s’il est en capacité de rembourser son futur emprunt, en prenant en compte ses dépenses mensuelles et le reste à vivre pour les personnes du foyer fiscal.

Les banques demandent une assurance-emprunteur qui permet de protéger l’emprunteur en cas de décès (DC), perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), voire même en option Incapacité Temporaire (ITT) et Invalidité Permanente Totale (IPT). Avant toute souscription l’assureur ou le banquier demande au client de répondre à un questionnaire de santé afin d’évaluer le risque. Il est à savoir qu’il y a des exclusions de garanties souvent négligées lors de la lecture de la police. En effet dans le cas des garanties d’incapacité et d’invalidité de travail, peuvent être exclus les risques liés aux compétitions sportives et entraînements (hippiques, sport de combat, courses motocyclistes, automobiles…), les risques dus à l’alcoolisme, stupéfiants, médicaments hors prescription médicale… Mais aussi les risques provoqués par une dépression nerveuse, mal de dos (sciatique, lombalgie, lumbago… Concernant les garanties Décès et Invalidité Absolue et Définitive, sont exclus les risques suivants : suicide (dans la ou les deux premières années), sport aérien, acrobaties, fait intentionnel causé ou provoqué par l’assuré, « effets directs ou indirects d’explosions, de dégagements de chaleur, d’irradiations provenant de la transmutation des noyaux d’atomes ».

La loi n’exige pas du client d’être assuré pour le décès, contrairement au banquier. Cette assurance correspond donc à un coût supplémentaire aux frais de garantie, d’hypothèque. La banque l’exige car « il est plus facile de faire jouer une assurance que de lever une hypothèque ». De plus, « le prix de vente d’un bien hypothéqué peut se révéler insuffisant pour couvrir le capital restant dû sur le prêt ». Il est à savoir que depuis la loi MURCEF (Art. L. 312-1-2) de 2001, les banques n’ont pas le droit d’accorder un prêt sous condition de souscrire une assurance-emprunteur. Le client a la liberté contractuelle de choisir son cocontractant en matière de services bancaires. En 2008, la loi a renforcé cette liberté via l’article L. 312-8 du code de la consommation : « l’emprunteur peut souscrire auprès de l’assureur de son choix une assurance équivalente à celle proposée par le prêteur ». L’assurance-emprunteur est donc le dernier élément à contracter avant l’obtention de l’accord définitif du prêt. Par la suite, le dossier est transmis à la banque qui le fait approuver auprès de la direction. Si celle-ci est satisfaite du dossier au niveau du taux d’endettement, du patrimoine possédé par le client, etc., elle émet un accord de principe qui une fois accepté, donne lieu à l’édition d’une « offre de prêt ». Celle-ci doit être transmise au notaire qui appelle les fonds en vue de la signature de l’acte authentique.

Quant à l’assurance-vie, elle est un placement et non une épargne. Le placement correspond à bloquer une certaine somme d’argent dans une opération financière. Ce montage a pour vocation d’optimiser une rentabilité. Alors que l’épargne désigne la partie de revenu non consommé. Autrement dit, c’est le fait « de renoncer à une consommation immédiate pour l’effectuer dans le futur ». L’assurance-vie est essentiellement destinée aux personnes possédant de l’épargne. Lors de la souscription de celle-ci, il faut bien regarder s’il s’agit d’un contrat à versements libres ou réguliers. En effet si ce sont des versements réguliers imposés par mois, trimestre ou annuel, il faut prévoir la somme correspondante. Il n’y a aucune limite quant au nombre de souscriptions. Avant toute souscription au contrat, il est demandé à l’assuré de remplir un questionnaire de santé afin de mesurer les risques de celui-ci. L’assureur demande aussi l’origine des fonds employés afin de se prémunir contre le blanchiment (TRACFIN). Le souscripteur doit toujours prêter attention à la rédaction de la clause bénéficiaire. Il est fortement conseillé d’écrire plusieurs rangs de bénéficiaires au cas où le premier serait décédé, disparu ou refuserait le capital du contrat lors de la survenance du décès du souscripteur. Il est à noter que les assureurs ont généralement des exemples types de clause bénéficiaire. L’assurance-vie est un placement, ce qui suppose de placer une certaine somme pour plusieurs années. Même si on peut effectuer des retraits partiels ou totaux, l’objectif est quand même de faire fructifier l’argent déposé.